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【購屋知識】買房應注意事項

Phase 1 選擇購買區域

一般而言，每個人在選擇區域時大多會先考慮曾居住過或熟悉的環境，不管您選擇哪裡，在選購區域上需考量的基本因素有週邊環境、價位及交通便利性等，說明如下：
週邊環境評估；評估項目如下表:

項目	說明
地段	選擇好地段，在未來需轉手或做出租用途時會較容易，如車站、公園附近等地段。
未來增值性	可選擇公共建設附近，如重要幹道沿線、捷運站出口或重劃區，其增值性較高。人口快速增加區域，房屋之需求相對增加，增值空間亦相對增加。
學區	一般來說好的學區附近通常是一屋難求，而且價格往往超出市場行情。
生活機能	需考慮不要離主要商圈太遠以便生活購物之需要，另若有休閒公共設施或附近有醫療機能等更好、更方便。

Phase 2 決定購買管道

目前一般的購屋途徑不外乎自行尋找物件購買、透過不動產經紀業及建設公司等，不論您選擇何種方式均有其優點及風險，說明如下：

透過管道	優點	存在可能風險
自行尋找物件 (屋主)購買	不必支付昂貴仲介服務費用 (省下成交價1-2%仲介服務費)	必須花費許多時間在尋找房屋資料，且若不具專業知識者需承擔較大之交易風險，必須花費許多時間處理相關之買賣流程作業。
不動產經紀業	擁有數量龐大物件量，選擇性多仲介公司大多擁有完整之資源支援，可滿足消費者的條件需求，為節省客戶的寶貴時間	必須支付仲介服務費，需慎選有品質、有口碑之合法房屋仲介、代銷經紀業，以防被不肖業者欺騙，需慎防廣告誇大不實之問題若為廣告屋尚需負擔建商之風險。
建設公司	購屋過程安全交易，建築與金融履約保證，且不必支付仲介服務費	需承受建商之經營風險，需慎選財務優良及有口碑之建設公司

Phase 3 購買預售屋注意事項

Point 1 建商是否領有建造執照
建築的興建，須領建造執照，才可廣告或銷售及向建築管理機關申請開工，完成時才能申報完工，經檢驗合格才可領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記（建物第1次登記），並申請建築改良物所有權狀。

Point 2 不合理之定金之支付與審閱期
不可要求買方須先支付定金才提供契約書審閱期五日，詳閱契約書狀內條文是否符合公平原則，並不可在契約內加入「已充分閱讀故放棄審閱期」。

Point 3 釐清房屋面積坪數及單價
建商銷售坪數一般包含所有面積，購屋前要清楚了解附屬面積與公共設施面積佔比，尤其是含夾層的房屋，更要了解其合法性，才能正確計算主建物單價。

Point 4 了解貸款額度、付款工程期
許多代銷整合服務包含房貸申請，務必充分了解貸款額度與合適性。

Point 5 建材與設備是否與交屋時相同
清楚比較文宣上的建材與設備是否與實際完屋後相同，務必留下當時的DM 文宣和載明當時銷售人員所承諾的家電、設備、建材之廠牌、規格、等級與保固時間，並註明於契約中。

Point 6 物件資訊是否有清楚標示
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積、持分比、或坪數、樓層、戶號、每層戶數，若有購買停車位應註明車位規格特別是高度，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中；另應留意交屋後坪數落差處理方式是否不足和超過都可以解除契約，避免超過之價款無法負擔或都攤分在公設內，一般不足全數找補，不足3% 得以解約。

Point 7 土地產權
若建商與地主合建，務必與地主簽立土地買賣契約及與建商簽立房屋買賣契約，以免日後拿不到土地產權。

Point 8 開工、完工、交屋日期
簽約時應詳細註明開工日期、完工期限與交屋日期，保障權益。

Point 9 完工後之管理維護及保固期限
合約需明載建商的保固期限( 一般結構至少15 年，建材設備如門窗、粉刷、地磚約一年)、範圍、年限和售後服務，並要求保固卡茲以證明。

Point 10 清楚了解違約事項
預售屋從簽約到實際交屋約需經1 至3 年，契約內容應將違約條款內容詳加記載，避免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款而造成損失。違約金一般5 ∼ 10% 成交總價可磋商，最高上限15%；若未簽約，訂金可全數返回。

Point 11 房屋稅與地價稅負擔劃分
依據交屋通知應記載交屋前由建商負擔，交屋後由屋主負擔。

Point 12 瑕疵修繕
內政部預售屋買賣定型化契約規定「雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。」因此可在建商完成修繕、複驗合格後，才需要付交屋款。

Point 13 履保專戶
買賣房屋必須堅持承作履約保證制度，買賣價金務必直接匯至專戶，並開立收據或於契約書記載為證，而開立票據記得以賣方為受款人並禁止背書轉讓。

Phase 4 購買成屋注意事項

Point 1 產權是否清楚
在付出訂金前，應先到地政機關申請土地、建物（房屋）登記簿謄本，查閱所有權人、面積（坪數）、有無設定抵押、或被查封等情事，並到工務機關查閱都市計畫圖，看看是否座落在公園、道路或其他公共設施用地內。

Point 2 面積之正確性
一般房屋產權登記時，除主建築物面積外，尚有附屬建物及共用部分如：陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等。賣方或仲介業代銷時，常虛灌坪數，使每坪單價顯得很便宜，買方在給付定金之前，應詳看所有權狀，計算其確實面積，以免簽約後發生糾紛。

Point 3 簽約
訂約時要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，對於房屋的坪數、價格，以及內部現狀設備等都要書寫清楚。

Point 4 稅費問題
訂定契約時，對於契稅、土地增值稅、房屋稅、地價稅、水電瓦斯費及代書費等，應明確註明由買方或賣方繳納，以免日後造成紛爭。

Point 5 付款方式
付款方式亦應在契約中訂明；一般分成四段付款：簽約時付一部分價款。出售人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士 (土地登記專業代理人 ) 或律師時，再交付一部分價款。繳清一切稅費及增值稅後付一部分價款。辦妥移轉登記，買受人領得所有權狀，並點交清楚後，再交尾款。

Point 6 定型化契約
委託仲介公司代售時，由於一般仲介公司所預擬之委託銷售契約書，尚有部分條文不甚公平，可要求仲介公司參考內政部頒布的「不動產委託銷售契約書範本」（內政部九十二年六月修訂）；另買賣契約書內容是買賣雙方主張權利義務的根據，經雙方同意簽立後即生法律效力，所以簽訂契約書時，一定要詳細閱讀，並瞭解契約內容，以茲慎重。

Phase 5 財務能力規劃

在經過區域評估及蒐集市場資訊後，應可初步訂出心中欲購買之房屋區域及價位，即可針對資金來源、費用支出進行您的財務規劃，以衡量自己購屋能力的依據及參考值。
資金來源一般而言分為自備款及資金籌措兩方面，可準備之自備款：通常為房屋總價款之二至三成，不足資金之籌措：銀行貸款、與建設公司貸款、借貸。
另外買房除了自備款、銀行貸款的準備之外還有一些「隱形成本」也是最容易被忽略的，相關的買屋稅費如下說明:

買方需繳納稅費

需繳納稅費	繳納時間	計算方式	小提醒
契稅	買賣雙方要辦理過戶時	建物核定契價×6%	「建物核定契價」並非目前房屋的市價，而是比市價低許多，其計算公式為「房屋應稅現值+免稅現值-免稅騎樓現值」，要查房屋應稅現值可以拿房屋稅單的「課稅現值」查看或是拿房屋所有人的身分證印章去稅捐處查詢。
印花稅	買賣雙方要辦理過戶時	土地及建物核定契價×0.1%	—
地政登記規費	買賣雙方要辦理過戶時	(建物核定契價+土地申報地價)× 0.1%＋書狀費80元/張	「土地申報地價」係作為課徵地價稅之依據，土地所有權人得參考公告地價，增減百分之二十以內申報地價。

持有房屋期間需繳納稅費

納稅費	繳納時間	計算方式	小提醒
房屋稅	每年5月	房屋評定現值×稅率【稅率】 ●自住住家用1.2% ●非自住住家用：1.5% ●非住家非營業用：2% ●營業用：3%	●「房屋評定現值」並非買房時的市價，而是政府對於房屋的評定現值，不包含土地，每3年調整一次，通常面積越大、地段越好、屋齡越新、建材越好、則評定價值越高。 ●「自住住家用」的標準是符合無出租使用，並供本人、配偶或直系親屬實際居住使用，且本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內等3要件，與是否遷入戶籍無關。
地價稅	每年11月	地價稅的課稅基礎是「公告地價」，政府每3年調整一次，乘上擁有的土地面積及稅率，即為當年要繳納的地價稅	要符合「自用住宅用地」之稅率，本人，配偶、直系親屬須辦妥戶籍登記，且該地房屋無出租、無營業情形。(與房屋稅不同，需留意)